「假如今日有100萬元，你會買甚麼？」祥益地產總裁汪敦敬坦言自己生活已相當富足，生意早已上了軌道、坐擁約60個物業也為他帶來穩定現金流，因此笑言今日有100萬元，會選擇捐出來做善事。不過，汪敦敬向來關心香港年輕人「向上流動」機會，若他「時光倒流」變成一個坐擁100萬元的年輕人，則會動用約四成資金作「上車」首期，餘下三成資金買股票、三成保留為現金等待機會，鋪路邁向千萬資產。
記者 葉卓偉
踏入2026年以來，樓市氣氛持續改善，多個新盤銷情暢旺，二手樓價指數見逾兩年高。汪敦敬早前估計今年本港樓價可升5至10%，他不諱言是「保守預測」，坦言今年超越此升幅也不出奇。他認為樓市有多個利好因素，包括銀行持續減息、存款回報低，通脹也在上升；加上近年香港作為金融中心地位提升，相信會吸引更多人來港。
財富分四份：現金、物業、股票、事業
汪敦敬多次在訪問及專欄中分享自己的理財理念——將財富分四等份，分別為現金、物業、股票及事業。他向來鼓勵年輕人及早「上車」，建議他們若有100萬元應第一時間買樓，可考慮屯門碼頭區、約400萬元的兩房單位，坦言樓價仍屬低水，「爭取三字頭，如果不行，看看性價比，如果要海景，可能四字頭（也可以買）」，首期連同其雜費約40萬元，最重要是年輕人持續有工資收入，有現金流能夠供樓。這個物業將成為年輕人向上流動、邁向千萬資產的重要「籌碼」。
置業後餘下資金，汪敦敬建議用30萬元買股票，另外30萬元現金保留下來等機會。「香港、中國股票是偏低的，而且不乏好東西、不乏高息（股票）」，重點是買入一些公司管治、業務發展俱佳的股票作長線投資，也不用擔心股價上上落落。
好股一隻夠 「平均買入法」分散風險
不少專家建議投資者買一籃子股票分散投資，但汪敦敬坦言只要找到具上述條件的好股，買一隻已足夠。不過，在尋覓好股的過程中，投資者往往要經過一年半載，甚至更長時間觀察，因此他建議以「平均買入法」入市來分散風險，例如分開十注買入，一旦選錯股，可能買了一兩注已發現，投資者還可「中途轉軚」。
汪敦敬分享，自己約十年前已發現騰訊（700）是一隻好股票、開始買入，2017年請同事坐郵輪到俄羅斯聖彼得堡遊玩，發現當地導遊也在用微信，於是開始定期收集，也推薦給同事，當時騰訊股價不足200元。他透露近月騰訊調整至500多元也有買入，「見到划算便買」，多年來只買不賣。
港樓平穩升 持貨6年可加按「一開二」
說回他建議年輕人及早上車，對年輕人晉身千萬資產至關重要。皆因汪敦敬對未來數年樓市前景持樂觀態度，相信港樓有條件每年平穩地升5%至10%。他特別為年輕人計計數，若把握樓價低水入市，分別買300萬元及400萬元兩房單位，假設未來十年樓價每年升5%，十年後將分別升值至489萬元及652萬元。屆時可以考慮換一個三房單位，或是加按套現，作為多買一個兩房單位的本錢。
若年輕人以千萬資產為目標，或為退休做準備，汪敦敬指加按多買一層樓較可取。在買400萬元兩房單位的例子中，10年後加按可套現310.8萬元；屆時同類兩房單位將價值652萬元，若付三成首期買多一個單位，即是需要195.6萬元的首期，換言之加按套現金額在支付首期後還可剩超過110萬元。
若小業主計得更盡，供樓滿第6年後亦可以進行加按，屆時可套取169.4萬元，屆時買同類兩房單位的三成首期則為160.8萬元。
商舖屬進階投資 「不適合所有人」
汪敦敬30多年前入行任地產代理，坦言物業投資是其老本行，現時擁有50至60個物業。他在2021年疫情期間，先後以8,380萬元買尖沙咀漢口道地舖，及以6,680萬元買銅鑼灣勿地臣街舖位。他不諱言投資商舖不適合所有人，「工商舖是另一樣東西來的、是進階版」。首先是選舖考眼光，要看該街道是「褪氣」、「不變」還是重新「納氣」，即要看人流及人氣是離開該街道，還是相反地越來越旺。他說其尖沙咀漢口道地舖正是重新立氣的例子，自高鐵開通後尖沙咀多條街道也重新納氣，再加上其店舖的租戶是Bakehouse，是不少旅客熱捧的著名烘培店，人流旺上加旺。
其次是一旦涉足商舖投資，便要跟銀行「打交道」，「工商舖的價值，就是借得多錢，銀行高層會認識你」，汪敦敬坦言過去一年銀行三番四次請求他借錢，他往往反問銀行一年後在按揭上是收還是放，但銀行也回答不了，反映它們對樓市前景的態度不明確，故他每次也拒絕借錢。同時，即是現有物業的貸款水平不高，他也持續降低負債比例。
「Call Loan潮」致跌價循環
汪敦敬坦言近年銀行對商業物業的「Call Loan潮」不健康，因「Call Loan是一定令到樓價跌的，如果Call鋪，舖價一定跌，為甚麼銀行會做一個製造跌價的循環呢？其實正常不是這樣做。」每次銀行向投資者Call Loan，物業進入跌價循環，結果只得一個，就是需要一再Call Loan，「我怎會玩一個這樣的遊戲？」至於他建議年輕人買住宅物業，由於是民生相關，「基本上是沒有Call Loan的」，不過他也提醒年輕人注意個人現金流。
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