團結香港基金今（23日）發表《香港房屋趨勢導航 2026》報告，指香港私人住宅市場呈現「價量齊升」的復甦勢頭，售價400萬港元以下單位成交量按年增長近三成。公屋方面，未來10年逾23萬單位將屆50年樓齡，基金會建議及早推動重建，並提出設立調遷儲備等三項應對建議。
上車盤樓價升4.1% 撤辣效應釋放剛性需求
團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺指，2025年私人住宅市場中，40平方米以下的「上車盤」樓價上升4.1%，售價400萬港元以下的單位成交量按年增長29.4%，反映印花稅門檻調低及全面「撤辣」有效釋放剛性需求。此外，隨着落成量放緩及交投上升，淨吸納量自2021年以來首次重返正數，即去年住宅市場成交量高於落成量。
數據顯示，私人住宅落成量近年反覆波動，2025年再次處於相對較低水平，錄得18,448個單位。預計2026至2030年，私樓年均落成量為17,100個，當中2026年回落至約16,700個，2027年進一步減至約15,400個，其後隨着動工量及「熟地」供應趨穩，2028至2030年落成量將回升。
需求方面，香港人口在過去數年呈現強勁的「V型」反彈。雖然出生數字等本地自然增長因素有所放緩，但內地買家在港住宅市場越趨活躍。同時，大量外地人才及學生流入，為市場注入新動力，帶動租金創下歷史新高，促使市場需求逐步「轉租為買」。葉文祺補充指，樓市整體呈現穩中向好狀態，稱樓價急升未必是社會樂見，建議政府密切監察「供應庫存月數」指標，以掌握樓市供求平衡，並在土地供應方面適時調節。
公屋重建項目單位有約41000個 遠超去十年累積量
團結香港基金助理研究總監、土地及房屋研究主管梁躍昊表示，未來公營房屋供應將進入「收成期」，為高齡屋邨重建帶來契機。隨着未來五年及十年的傳統公營房屋年均落成量顯著改善，預計分別達35,000及45,000個單位，超越《長遠房屋策略》每年29,400個單位的目標，當中北部都會區將佔近半來源。
報告指出，目前規劃及進行中的公屋重建項目單位約41,000個，遠超過去十年累計約17,000個的落成量。然而，未來十年將有超過23萬個公屋單位陸續踏入50年樓齡，維修開支持續上升。梁躍昊強調，及早推動重建可鎖定較低成本，減輕長遠財政負擔。
為此，基金會提出三項建議。第一，將每年10%至15%的公營房屋落成量撥作專屬的調遷儲備，用以安置受重建影響的公屋居民。此外，基金會建議在《長策》框架內設立「重建配額」，每年披露預留單位數目及五年項目清單，令供應更清晰。第三，在合適項目中提高重建後資助出售房屋的比例，例如將公屋或綠置居與其他資助出售房屋的比例訂為60:40，透過跨單位補貼，可大幅降低78%淨支出。
記者、攝影：郭文卓
